Een belangrijke stap bij het kopen of verkopen van een huis is het onderhandelen over de voorwaarden. Uiteraard heeft iedere partij zijn of haar eigen belangen en doelstellingen bij deze onderhandelingen. Maar om ervoor te zorgen dat het proces eerlijk en effectief verloopt, zijn er bepaalde regels en richtlijnen in het leven geroepen die moeten worden nageleefd. Als erkend NVM-makelaar begrijpt Hypodomus Makelaars in Eindhoven de waarde van een transparante en bovendien respectvolle onderhandeling. 

Maar welke regels gelden er nu eigenlijk voor de koper en verkoper gedurende de onderhandeling? Wat mag je wel en wat mag je niet? Want ondanks dat het tegenwoordig in de regio Eindhoven vaak voorkomt dat er met een inschrijving geboden dient te worden en je dan dus een eenmalig voorstel mag doen, komt het toch nog steeds voor dat je wel kunt onderhandelen. We schrijven erover in deze blog. 

Wanneer is er sprake van een onderhandeling? 

Er is sprake van een onderhandeling wanneer de verkopende partij met een tegenvoorstel komt op een bod van een kopende partij. Of wanneer de verkoper specifiek aanduidt dat er sprake is van een onderhandeling. Is er van beide gevallen geen sprake? Dan ben je officieel nog niet in onderhandeling. 

De basisregels vanuit de wet

Volgens de wet moet een makelaar bij onderhandelingen in de basis zorgvuldig te werk gaan en de belangen van zowel de koper als de verkoper behartigen. Dit betekent dat een makelaar geen informatie mag achterhouden die relevant kan zijn voor de besluitvorming van een van beide partijen. Ook mag hij geen valse informatie verstrekken. Vanuit de wet zijn er drie cruciale basisregels waaraan dient te worden gehouden tijdens de onderhandelingen. 

Het eigendomsrecht of het recht van gunning

Een verkoper mag zich altijd beroepen op het eigendomsrecht of het recht van gunning, tenzij dit uitdrukkelijk is uitgesloten in de verkoopvoorwaarden. Dit betekent dat de verkoper vrij is om te bepalen aan wie hij zijn eigendom wil verkopen, zelfs als er al een (hoger) bod is. Zoals de naam al doet vermoeden heeft de verkoper altijd de vrijheid om zijn woning te gunnen aan een kopende partij. Dat houdt in dat het hoogste bod niet automatisch betekent dat de verkoper verplicht is om aan die bieder te verkopen.

Recht op wettelijke bedenktijd

In de wet is beschreven dat kopers van een woning in Nederland een wettelijke bedenktijd hebben nadat zij een koopovereenkomst hebben getekend. Deze bedenktijd geeft de kopers de mogelijkheid om binnen een bepaalde periode, meestal drie dagen, alsnog van de koop af te zien zonder opgaaf van reden. Tijdens deze bedenktijd kunnen kopers bijvoorbeeld een bouwkundige keuring laten uitvoeren of nader onderzoek doen naar de financiële haalbaarheid van de aankoop.

Aanwezigheid van het schriftelijkheidsvereiste

Deze wet bepaalt dat indien er geen koopovereenkomst is getekend, beide partijen zonder reden kunnen afzien van de aan- of verkoop. Deze wet is ingesteld om (ver)kopers te beschermen tegen het nemen van overhaaste beslissingen. 

Wanneer er nog geen overeenkomst is getekend, wordt dit beschouwd als een mondelinge overeenstemming. Deze kan weliswaar bevestigd zijn via e-mail of andere middelen, maar is in geen geval bindend. Pas nadat beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, wordt voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste. 

De regels vanuit de NVM

Bij Hypodomus Makelaars zijn wij trots NVM-makelaar en hanteren wij te allen tijde de hoogste normen van integriteit, professionaliteit en klantgerichtheid. Dit betekent dat wij ons inzetten om onze cliënten op een transparante en eerlijke manier te adviseren en te begeleiden tijdens het gehele aan- of verkoopproces van onroerend goed.

Naast de algemene regels vanuit de wet leven wij als NVM-makelaar ook de regels van de NVM na. Deze regels zijn vastgelegd in de NVM erecode en in de Statuten en Reglementen van de branchevereniging. Daarnaast begrijpen wij ook de ‘ongeschreven regels’ en het belang van een vertrouwensvolle rol als makelaar. Het is essentieel om niet alleen te handelen binnen de grenzen van de wet, maar ook om een betrouwbaar en integer partner te zijn voor onze klanten. 

We lichten de belangrijkste regels vanuit de NVM voor jou toe: 

De verplichting tot informeren

In het kader van transparantie en eerlijkheid tijdens de verkoop zijn makelaars verplicht om potentiële kopers te informeren als de makelaar namens de verkopende partij in onderhandeling treedt. 

Gedurende de onderhandelingen mogen er nog altijd nieuwe bezichtigingen worden ingepland of biedingen worden gedaan door andere partijen. Er kan zich dus een situatie voordoen waarin de makelaar namens de verkopende partij in onderhandeling is met meerdere potentiële kopers tegelijkertijd. Het is de verantwoordelijkheid van de makelaar om alle betrokken partijen eerlijk en transparant te informeren over deze situatie, zodat zij een weloverwogen beslissing kunnen nemen.

Het verbod op uitspelen

Met een verbod op uitspelen wordt gedoeld op een situatie waarbij wordt tegengegaan dat de verkopende partij misbruik maakt van de hoogte van biedingen, met als doel om een hoger bod uit te lokken bij andere potentiële kopers. Daarnaast mag een makelaar ook niet aangeven of er een hoger bod is gedaan op de woning. 

Bij de laatstgenoemde situatie bestaat wel een nuance, daar waar de makelaar wel mag spreken van een beter bod. Dit kan natuurlijk nog altijd een hoger bod zijn, maar de makelaar kan hier ook doelen op betere voorwaarden. Enkel benoemen dat er sprake is van een hoger bod, is wel tegen de regels van de NVM.

Welke regels gelden voor het bieden op meerdere woningen? 

De bovenstaand genoemde regels zijn met name in het leven geroepen om een eerlijk en transparant biedingsproces te waarborgen. Vanuit de koper, verkoper en makelaar wordt verwacht dat zij zich houden aan de principes van integriteit, eerlijkheid en respect tijdens het biedingsproces. En hoewel er verschillende zaken zijn die zich in een grijs gebied bevinden, is het vooral belangrijk om zelf te kijken naar de intenties van de actie. 

Ditzelfde geldt ook voor het bieden aan meerdere woningen. Hoewel dit wettelijk wel is toegestaan, kun je jezelf de vraag stellen of het ethisch verantwoord is om meerdere biedingen te doen, in de wetenschap dat dit andere potentiële kopers kan benadelen. Doorgaans wordt dit door makelaars en verkopers ook niet gewaardeerd.

Kunnen we wat voor je betekenen? 

Bij Hypodomus Makelaars in Eindhoven gaan we graag voor je aan de slag om jouw droomhuis te vinden of om je te helpen bij de verkoop van jouw woning. Als toonaangevende makelaar in de regio begrijpen we de wetten van de lokale vastgoedmarkt en beschikken we over de expertise om ons te onderscheiden in jouw voordeel. Eerlijkheid, transparantie en betrouwbaarheid staan hoog in ons vaandel.

Ons team van enthousiaste en gedreven professionals staat klaar om een stapje extra te zetten, om altijd op zoek te gaan naar nieuwe invalshoeken en om een samenwerking na te streven waar jij met tevredenheid op terugblikt. We staan klaar om jouw woning op de best mogelijke manier te verkopen of aan te kopen. Bij Hypodomus Makelaars denken we in het belang van jou.
Lees meer over onze rol als aankoop- of verkoopmakelaar in de regio Eindhoven.